L’immobilier en France a connu des transformations notables au cours de la dernière décennie. Parmi celles-ci, l’évolution des prix constitue un sujet clé tant pour les investisseurs que pour les propriétaires. Il est essentiel d’observer ces fluctuations pour mieux comprendre le marché et anticiper les tendances futures.
L’évolution moyenne des prix de l’immobilier en France depuis 10 ans
En 10 ans, les prix moyens de l’immobilier ont largement progressé en France métropolitaine. Selon l’INSEE, l’indice des prix des logements a connu une hausse de près de 30 % entre 2013 et 2023, pour l’ensemble du territoire métropolitain, tout type d’habitat confondus (maison et appartements, neufs et anciens).
Alors que l’indice des prix des logements (neufs et anciens) était de 102,8 au 1er trimestre 2013, il culminait à 133,6 au 4e trimestre 2022.
Il faut toutefois noter que cette augmentation n’a pas été linéaire puisque le marché immobilier a aussi connu une phase de récession. À sa valeur plancher de 99,4 au premier trimestre 2015, l’immobilier français a peu à peu repris des couleurs et n’a plus cessé de progresser depuis.
Cette hausse nationale cache de fortes disparités territoriales. Le prix de l’immobilier n’a, en effet, pas suivi la même courbe de progression partout. Si certaines villes ont vu le prix de leur immobilier grimper en flèche, d’autres ont observé des progressions plus timorées.
Alors qui de Bordeaux, de Strasbourg, de Marseille ou de Lille a connu la plus forte hausse ? Découvrez-le dans la suite de cet article sur l’évolution des prix de l’immobilier sur 10 ans !
Immobilier : ces 5 villes où les prix ont flambé
Même si Paris n’a pas connu la variation de prix la plus importante de la décennie, les prix au m² dans la Ville Lumière ont également bondi : plus de 29,9 % d’augmentation entre 2013 et 2023 ! Une croissance qui a amené le prix au m² médian à franchir la barre symbolique des 10 000 € en 2020.
Retrouvez ci-dessous le tableau récapitulatif des plus fortes hausses des prix de l’immobilier ancien en France sur 10 ans :
| Ville | 2013 (en € par m² médian des appartements anciens) | 2017 (en € par m² médian des appartements anciens) | 2023 (en € par m² médian des appartements anciens) | Variation des prix de l’immobilier au m² à 10 ans en % |
|---|---|---|---|---|
| Strasbourg | 2 200 | 2 470 | 3 440 | 56.36 |
| Nantes | 2 540 | 2 730 | 3 950 | 55.51 |
| Rennes | 2 400 | 2 400 | 3 820 | 59.51 |
| Paris | 8 260 | 8 670 | 10 730 | 29.9 |
| Lyon | 3 220 | 3 560 | 5 050 | 56.83 |
| Bordeaux | 2 750 | 3 550 | 4 660 | 69.45 |
*Source : Note de conjoncture immobilière nationale – Immobilier.Notaire
Les grandes villes où les prix font grise mine
Si les grandes agglomérations de l’Ouest et la capitale des Gaules caracolent en tête de classement, les données extraites des Notes de conjoncture immobilière nationale, publiées par les Notaires de France, montrent que le marché immobilier d’autres grandes villes françaises est à la peine depuis 10 ans.
Les villes de Metz, Orléans, Grenoble et Dijon, dont les prix au m² dans l’ancien ont accusé le coup en 2015, ont réussi à stopper l’hémorragie et les prix ont augmenté au cours des 10 dernières années.
Limoges et Caen font un peu mieux : même si leurs prix ont plongé entre 2010 et 2015 (respectivement -10,8 % et -10,3 %), ils ont depuis remonté la pente. Ces deux villes affichent des prix au m² dans l’ancien en progression depuis 5 ans.
| Ville | 2013 (en € par m² médian des appartements anciens) | 2017 (en € par m² médian des appartements anciens) | 2023 (en € par m² médian des appartements anciens) | Variation des prix de l’immobilier en m² à 10 ans en % |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Etienne | 1 080 | 900 | 1 180 | 9.26 |
| Toulouse | 2 290 | 2 030 | 2 440 | 6.55 |
| Metz | 1 1730 | 1 640 | 2 390 | 38.15 |
| Orléans | 1 980 | 1 840 | 2 590 | 30.81 |
| Grenoble | 2 220 | 2 180 | 2 540 | 14.41 |
| Dijon | 2 070 | 1 880 | 2 550 | 23.19 |
| Limoges | 1 180 | 1 030 | 1 590 | 34.75 |
| Caen | 1 960 | 1 850 | 2 750 | 40.31 |
*Source : Note de conjoncture immobilière nationale – Immobilier.Notaire
Quelle évolution des prix de l’immobilier sur 10 ans dans les autres métropoles françaises ?
Si les prix au m² dans l’ancien ont fait un imposant bond en avant dans les métropoles de Bordeaux, Lyon, Nantes, Rennes et Strasbourg, d’autres ont connu des progressions beaucoup plus sages. Alors, qu’en est-il de la progression de Marseille, de Toulouse et des autres grandes villes françaises ?
Stabilité des prix au m² à Rouen, Marseille et Tours
Les évolutions des prix de l’immobilier dans l’ancien à Rouen, Marseille et Tours font acte de plus de stabilité.
Quand la Ville de Tours affiche un prix de 2 960 € du m² en 2023 contre 2 270 € du m² 10 ans auparavant, la cité Phocéenne vend quant à elle ses appartements 2 340 € du m² en 2020, contre 2 320 € du m² au début de la décennie : l’évolution des prix de l’immobilier sur 10 ans à Marseille est donc nulle.
La capitale du Val de Loire témoignait d’une hausse de ses prix au m² un peu plus conséquente, la plus importante hausse de ces 3 villes.
| Ville | 2013 (en € par m² médian des appartements anciens) | 2017 (en € par m² médian des appartements anciens) | 2023 (en € par m² médian des appartements anciens) | Variation des prix de l’immobilier en m² à 10 ans en % |
|---|---|---|---|---|
| Rouen | 2 310 | 2 140 | 2 790 | 20.78 |
| Marseille | 2 320 | 2 300 | 2 340 | 0.86 |
| Tours | 2 270 | 2 050 | 2 960 | 30.4 |
*Source : Note de conjoncture immobilière nationale – Immobilier.Notaire
Hausse mesurée des prix au m² à Montpellier, Clermont-Ferrand et Nice
Un peu en deçà de la progression moyenne nationale, l’évolution des prix de l’immobilier des métropoles de Montpellier, Clermont-Ferrand et Nice a tout de même connu une croissance sans coup d’arrêt depuis 10 ans.
Alors que les prix au m² de nombreuses métropoles françaises avaient plongé entre 2013 et 2017, Montpellier a réussi à maintenir les prix de son immobilier sur la même période, quand les prix diminuaient à Clermont-Ferrand. Quant à Nice, la ville a connu une hausse des prix relativement mesurée, mais pérenne.
| Ville | 2013 (en € par m² médian des appartements anciens) | 2017 (en € par m² médian des appartements anciens) | 2023 (en € par m² médian des appartements anciens) | Variation des prix de l’immobilier en m² à 10 ans en % |
|---|---|---|---|---|
| Montpellier | 2 680 | 2 600 | 3 290 | 22.76 |
| Clermont-Ferrand | 1 710 | 1 660 | 2 050 | 19.88 |
| Nice | 3 510 | 3 630 | 4 440 | 26.5 |
*Source : Note de conjoncture immobilière nationale – Immobilier.Notaire
L’évolution des prix à la location
Vous êtes à l’écoute de l’évolution des prix à la location ? Sachez que dans les métropoles françaises, la progression des loyers a été considérablement plus faible que celle des prix au m² à l’achat.
A titre d’exemple, à Bordeaux, quand les prix de l’immobilier au m² ont bondi, la hausse de la médiane des loyers mensuels au m² n’a progressé que d’environ 6 %.
| Ville | 2015 (en € par m² médian) | 2022 (en € par m² médian) | Taux de progression de la médiane du loyer mensuel au m² |
|---|---|---|---|
| Paris | 23 | 24.9 | 8.26 |
| Marseille | 11.7 | 12.5 | 6.84 |
| Lyon | 11.1 | 12 | 8.11 |
| Toulouse | 10.4 | 11.1 | 6.73 |
| Nice | 13.7 | 14 | 2.19 |
| Nantes | 10.7 | 11.2 | 4.67 |
| Montpellier | 11.9 | 12.8 | 7.56 |
| Strasbourg | 9.7 | 10.6 | 9.28 |
| Bordeaux | 11.1 | 11.8 | 6.31 |
| Lille | 11.1 | 11.4 | 2.7 |
*Source : observatoire des loyers
Evolution des prix de l’immobilier sur 10 ans : en résumé
Quelle évolution des prix de l’immobilier sur 10 ans en France ?
Les prix de l’immobilier au m² dans l’ancien ont globalement augmenté en France entre 2013 et 2023 : ils ont gagné 29,9 % au niveau national.
Toutefois, tous les territoires n’ont pas connu les mêmes progressions : quand les prix ont explosé à Bordeaux (+ 69 %), ceux de Marseille ont stagné (+ 0,86 % seulement). De même, la progression n’a pas été linéaire.
Alors que la première partie de la décennie a été marquée par une atonie du marché, la période 2015/2020 a été caractérisée par un très vif rebond des prix au m2 dans bon nombre de territoires.
Quelle évolution des prix à la location sur 10 ans en France ?
La hausse des prix locatifs a été beaucoup plus mesurée, même dans les territoires les plus dynamiques. Strasbourg témoigne de la plus forte hausse parmi les grandes villes françaises (+ 9,28 %), talonnée par Paris (+ 8,26 %) et Lyon (+ 8,11 %).
